| 투자의 6하 원칙 ( 투자의 5W1H 원칙 ) |
| 신문 기사의 전문(前文)에는 'when (언제), where(어디서), who(누가), what(무엇을), how (어떻게), why(왜)'라는 6하 원칙 아래 사건의 전모가 알기 쉽게 적혀 있다. 6하 원칙은 신문 기사문의 가장 기본적이고도 중요한 원칙이다. 부동산 투자를 처음 하시는 분들은 어떻게 시작해야 할 지 몰라 두려워하고, 부동산 투자에 경험이 있는 분들도 투자의 방향성을 잃고 고민하는 경우가 많이 있다. 이럴 때 나침반 역할을 하는 기준이 있다면 좋은 길잡이가 될 수 있을 것이다. 6하 원칙은 비단 글쓰기뿐만 아니라 부동산 투자에서도 유용한 나침반이 될 수 있다. 첫째, why(왜) 인간의 기본적인 생존 조건인 의식주 중에서도 주거의 공간은 매우 중요하다. 그런데 주거의 공간인 부동산에 투자하고자 할 경우 무엇보다 우선시 되어야 할 것은 투자 목적이다. 거주의 목적인지, 임대 목적인지, 노후를 위한 투자인지, 자녀를 위한 투자인지 등을 구분하여야 한다. 과거처럼 부동산이 계속 상승하는 부동산 불패 신화 시대에는 투자 목적이 그다지 중요하지 않았지만, 요즘처럼 부동산 시장이 급변하는 시대에서는 반드시 왜 부동산에 투자하는지 반문해야 한다. 굿모닝 분양사기 사건과 같이 부동산 투자에 따른 위험이 날로 증가하기 때문이다. 어떤 목적 의식 없이 투자를 할 경우에는 큰 어려움을 겪을 수도 있다. 투자에는 물리적, 법적, 경제적 제약 조건이 따른다. 따라서 투자자들은 여러 가지 제약조건을 고려하여 투자 목적을 달성할 수 있을지를 점검해야 한다. 묻지마 식의 투자는 투자이후에 큰 실망을 안겨줄 수 있다. 둘째, what(무엇을) 투자 목적이 정해졌다면 그 다음은 무슨 부동산을 선택할 것인가를 결정하여야 한다. 투자 용도를 선정하여 자신에게 필요한 부동산을 구체적으로 정해야 한다. 예컨대 토지, 아파트, 상가 등을 정해야 하는데 자세한 상품은 다음과 같다. - 선호도가 높은 아파트 - 토지지분이 넓은 재건축 아파트 - 아파트 입주권이 주어지는 재개발 지역의 입주권지분 - 업무시설 밀집지역의 임대목적 오피스텔 - 수요층이 두터운 테마상가 - 투자리스트를 분담할 수 있고 수익을 공동으로 분배하는 소액투자 공동개발 - 그 지역의 공급현황을 고려한 역세권지역이나 대학가 주변의 원룸이나 다가구주택 - 유동인구가 많은 곳의 상가 - 농지법 적용에 따라 농지전용허가가 가능하여 개발 가능성이 있는 준농림지역(관리지역) - 입지가 좋고, 도로 접근이 용이한 전원주택과 펜션 셋째, how(어떻게).....투자자금과 경로의 선정 부동산 투자에는 많은 자금이 필요하고, 투자된 자금은 상당 기간 고정화되기 때문에 어떻게 자금을 운용하느냐에 따라 투자 성과에 큰 차이가 있다. 특히 투자 자금을 어떻게 조달하느냐는 투자의 실행 가능성 및 투자 수익에 큰 영향을 미친다. 부동산 투자를 실행하고자 할 경우, 우선 부동산 투자에 소요되는 자금이 얼마인지를 구체적으로 산정해야 한다. 자신이 보유하고 있는 자금을 점검하여 얼마를 투자할 것인지, 얼마가 필요한지 예산을 세워야 한다. 유의할 점은 여유자금을 가지고 투자해야 한다는 점이다. 무리한 대출은 가계에 큰 부담을 안길 수 있으며 부동산 불황시에 자금압박을 받아 옳지 못한 결정을 할 수 있기 때문이다. 다음은 투자가능자금의 규모를 정해야 한다. 투자가능자금의 규모를 정해야 대상지역 선정과 대상상품 접근이 수월하다. 부동산 구입 경로는 일반적인 거래 외에 법원의 경매, 성업공사의 공매를 통해서 하는 방법이 있다. 경매는 권리분석을 신중히 하여야 하고 현장답사를 통해 건물면적이나 세입자관계가 서류와 일치하는지를 점검하고 주택임대차보호법에 적용받는지 등을 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 넷째, when(언제) ....매입시기, 투자기간 부동산 투자는 타이밍이다. 언제 살 것인가, 언제 팔 것인가가 가장 중요하다. 부동산 가격은 수시로 변화하기 때문에 같은 부동산이라도 매매시기에 따라, 매도시기에 따라 수익률이 크게 차이가 난다. 매도·매수 시점의 결정은 부동산 시장의 흐름이나 부동산 경기 등을 통해 분석해야 한다. 낮을 때 사서, 높을 때 팔라는 격언이 있듯이 가격 하락이 멈출 경우 매입을 적극 고려해야 하는 것은 두 말할 필요가 없을 것이다. 그리고 부동산 투자시는 투자 기간을 정해야 한다. 부동산 투자 후 환금이 필요한 시기가 있으므로 투자 기간을 정해야 한다. 단기간(1∼2년) 투자를 할 것인지, 중기적(3∼5년) 투자를 할 것인지, 장기적(6∼10년)투자를 할 것인지를 결정해야 하는 것이다. 투자 기간이 정해지면 그 기간에 맞는 부동산 상품을 골라야 한다. 단기적 투자일 경우는 환금성을 중시하여야 하고, 장기적 투자일 경우는 투자 수익률이 높을 것으로 예상되는 상품이 좋다. 다섯째, where(어디서)...... 지역의 선정 자신의 투자 조건이나 투자 목적 등에 알맞은 부동산을 찾는 것은 결코 쉬운 일이 아니다. 투자 지역을 선정할 때 무엇보다도 중요하게 고려해야 할 기준은 그 지역의 발전 가능성이다. 부동산 투자는 현재를 사는 것이 아니라 미래를 사는 것이기 때문이다. 향후 개발이 추진될 지역, 성장국면에 있는 지역, 인구유입이 예상되는 지역, 자연환경이 좋은 지역 등은 미래의 투자가치를 높게 해주는 좋은 요소들이다. 지역을 선정할 때 처음에는 후보지를 10군데 정도를 선정하였다가 2-3군데로 좁혀서 집중적으로 분석하여 선정하는 것이 좋다. 그리고 자신이 잘 알고 있는 지역이거나 알 수 있는 지역을 선정하는 것이 좋다. 이러한 지역에 관심을 집중하면 좋은 부동산을 찾을 가능성이 높을 뿐 아니라 지역 분석도 보다 구체적으로 할 수 있기 때문이다. 투자 지역을 선정할 때 참고로 하면 좋을 만한 곳은 다음과 같다. - 서울 강남, 수도권지역의 재건축단지, 오래된 연립주택단지 - 서울, 수도권지역의 역세권, 대학가 주변 다가구 주택 - 수도권지역의 5대신도시(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동), 택지개발예정지구의 아파트단지 - 김포, 파주의 신도시 예정지역 주변의 토지 - 화성의 공장, 창고 부지 - 강화, 양평, 가평, 광주, 용인, 여주, 남양주 등의 전원주택, 펜션개발 가능지역 - 서해안고속도로, 중앙고속도로 주변의 물류 유통시설가능지역 - 대전, 충청권의 행정수도 이전지역의 토지 여섯째, who(누가) ..... 혼자 할 것인가, 동업할 것인가 마지막으로 혼자 투자할 것인지 함께 할 것인지를 따져볼 필요가 있다. 적은 자금을 가지고 투자 시기를 놓치거나 무리한 대출에 따른 이자 부담감에 허덕이는 것보다는 공동으로 자금을 모아 투자하면 위험 부담도 줄일 수 있고 수익률도 혼자 하는 것 보다 높일 수 있다. 토지는 1000여평 이상 구입하여야 하는 경우가 많고, 전원주택이나 펜션은 나 홀로 있는 것 보다 단지를 구성하는 것이 구매자들의 선호도가 높을 뿐 아니라 관리면에서나 수익면에서도 유리하다. 그리고 많은 토지를 매입하면 위험 부담도 높아 혼자 투자하는 것보다 공동투자하는 것이 좋을 수 있다. A씨는 99년에 지인 10명과 경기도 양지에 전원주택지를 공동 투자하여 가지고 있다가 최근 들어 펜션이 새로운 사업으로 각광을 받자 펜션사업을 준비중이다. B씨는 2억 정도의 자금밖에 없었으나 친구 4명과 10억의 자금을 확보하여 경매물권으로 나와 있는 상가용 건물에 함께 투자하여 낙찰을 받았다. 이후 건물을 리모델링을 하여 다가구주택으로 변경하여 전세와 월세를 주고 있다. 결론적으로 부동산은 거래정보가 불투명하고, 유동성이 낮을 뿐 아니라 각종 법적 제약을 많이 받는다. 또한 합리적이지 못하고 불완전하여, 객관성이 결여된 것이 많다. 따라서 급변하는 부동산 시장에서 묻지마식 투자는 매우 위험하다. 위에서 말한 부동산 투자의 6하 원칙에 맞게 한걸음씩 접근해 나간다면 안정적이고 성공적인 부동산 투자를 할 수 있을 것이다. why(왜), what(무엇을),how (어떻게), when (언제), where(어디서), who(누가)의 6하 원칙을 부동산투자시 반드시 기억하자!
최고의 주상복합, 도곡동 타워펠리스 용적률 900% 재건축이 돈이 되는건, 바로 용적률에서 출발합니다. 그만큼 재건축의 수익성을 좌우하고 소유주에게는 더 넓은 평형을 무상으로 제공할 수 있는 기회를 만들어 줍니다. 상업용지인 타워펠리스는 900%의 용적률을 받았습니다. (그래서 상업용지가 더 비싸죠) 강남 재건축의 대표주자인 동부센트리빌과 도곡렉슬도 용적률 280~300%를 받아서 조합원들에게 짭짤한 재미를 안겨주었습니다. 이렇게 부동산에서 중요한것이 용적률임에도, 아직 잘 이해를 못하고 계신분들이 있는거 같기에 간략하게 설명해보고자 합니다. ● 용적률이란?  용적률이란 대지면적 대비 연면적(건출물 바닥면적의 합)입니다. 그림 A와 같이 100평인 땅에 100평인 1층짜리 건물이 들어서 있으면 용적률이 100%입니다. 그림 B와 같이 100평인 땅에 100평인 2층짜리 건물이 들어서 있으면 용적률이 200%입니다. 그림 C는 100평인 땅에 12.5평인 건물을 8층으로 올리면, 연면적은 12.5평X8=100평으로 용적률은 100%가 됩니다. 따라서 그림에 있는 땅을 100평으로 가정한다면 그림 A에 사는 사람은 대지지분이 100평이 되고, 그림 B에 사는 사람은 대지지분이 50평 그림 C에 사는 사람은 대지지분이 12.5평이 됩니다. ● 용적률이 돈이 되는 이유?  대지 100평인 땅에 용적률 100%를 적용받아 50평짜리 건물을 지으면 2층짜리 집이 나옵니다. 똑 같은 땅에 용적률 200%를 적용받아 50평짜리 건물을 지으면 50평짜리 집 4채가 나옵니다. 다시 용적률 300%를 적용받아 50평짜리 건물을 지으면 50평짜리 아파트 6채가 나옵니다. 처음 땅주인인 2명의 재건축 조합원이 용적률 300%를 적용받아 아파트를 새로 짓게 되면, 자기가 살집 이외에 4채가 더 만들어지기에, 2채씩 나눠갔던지 팔아서 돈을 만들 수 있겠죠? 예를 들어 과천시지구단위계획에서 용적률 250%를 적용받고 있는 과천주공8단지의 경우, 27평은 대지지분이 20.44평, 31평은 23.24평이기에, 단순계산으로는 8단지 27평은 20.44평 X 250% = 51.1평 / 31평은 23.24평 X 250% 58.1평 이 나오게 됩니다. |
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